Le principe est le suivant :
Investissement patrimonial dans le cadre de revenus futurs à la retraite et de transmission (bien haut de gamme que l’on conserve dans le patrimoine)
Permet d’agir directement sur l’impôt
Sécurisation de l’investissement
Vous investissez dans un immeuble ancien à rénover, secteur sauvegardé.
Vous avez 30% de réduction sur le montant des travaux annuels avec un maximum de 100 000€ de travaux par an durant 3 ans maximum.
La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2015 s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux 2015, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location en loi Malraux 2015 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
Les Travaux de restauration en loi Malraux 2015 doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France
Exemple : Un Chirurgien Urologue secteur 2 qui exerce dans les Bouches du Rhône Agé de 45 ans souhaite se constituer un patrimoine immobilier de qualité tout en diminuant une fiscalité sur ses revenus très élevée. Il désire aussi préparer au mieux sa future retraite programmée certainement au minimum à 67 ans pour sa génération avec des loyers issus d’un bien immobilier de tout premier ordre.
Il est marié, 1 enfant et son épouse ne travaille pas.
Son BNC est actuellement de 200 000 €, stable depuis 5 ans. Propriétaire de sa résidence principale depuis 5 ans il conserve une certaine capacité d’épargne. Depuis l’âge de 40 ans il a ouvert une retraite Madelin sur laquelle il verse 300 € par mois.
Par ailleurs il vient de mettre en place une épargne salariale (PEE et PERCO) au sein de son cabinet, qu’il optimisera avec un abondement à 300% (12 172 € d’épargne annuelle en 2015 versements volontaires et abondements confondus).
Il décide d’investir dans un programme de rénovation de l’hôtel Crillon à Avignon (Loi MALRAUX) un appartement au dernier étage (avec ascenseur) avec plus de 25m2 de terrasse et une vue magnifique sur Avignon.
Le prix d’acquisition de ce T3 de 71,39 m2 est de 359 500 € dont 251 724 € de travaux et 107 776 € en foncier. Le loyer à la livraison du bien rénové sera de 615 € net. Il fait un apport pour les frais de Notaire et emprunte 360 000 € sur 20 ans à 2,30% assurance comprise.
Appel de fond 1ere année 30% (décembre 2015) pour les travaux soit : 75 517€ et réduction impôt 30% soit 22 655€ sur vos revenus 2015
Appel de fond 2eme année 40% (2016) pour les travaux soit : 100 689€ et réduction impôt 30% soit 30 206€ sur vos revenus 2016
Appel de fond 3eme année 30% (2017) pour les travaux soit : 75 517€ et réduction impôt 30% soit 22 655€ sur vos revenus 2017
Voici la répartition du financement de ce bien sur 20 ans. De fait un peu plus de 50% de son bien est financé par les réductions d’impôts et les loyers perçus.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce Médecin.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce couple.
A ses 67 ans, sa retraite (CARMF principalement) est estimée à 4 660 € net de prélèvements sociaux par mois. Il disposera par ailleurs de capitaux de 334 790 € (constitués de son Epargne Salariale ), et d’un contrat Madelin qui complétera sa retraite à hauteur de 385 € par mois (rente viagère)
Son immobilier Loi Malraux lui rapportera à ses 67 ans, au minimum 830 € avant fiscalité (loyer revalorisé au cours des années avant sa retraite), soit près d’un sixième de sa retraite. De plus ce bien protège aussi son épouse qui ne travaille pas, en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit). Ce bien de qualité pourra être transmis à leur enfant .
Avec des revenus globaux, nets de fiscalité de près de 5 700 € net par mois ce Médecin et son épouse peuvent appréhender sereinement la retraite, d’un point de vue financier, en s’appuyant sur un patrimoine diversifié (financier et immobilier).