L’investissement Pinel offre une réduction d’impôt aux particuliers désireux d’investir dans de l’immobilier neuf. Le montant de la réduction d’impôt est de 18% du prix de revient du bien à répartir sur 9 ans, soit 2%/an. Ce taux est porté à 21% pour une location sur 12 ans.
Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 €
En contrepartie l’investisseur doit établir son loyer en fonction de plafonds fixés par décret et le futur locataire devra respecter des conditions de ressources. Attention, les plafonds de ressources sont suffisamment élevés et concerne une grande majorité de la population, la Loi PINEL ouvrant à ce niveau bien plus largement le marché que la précédente Loi (DUFLOT)
Exemple : Un Médecin Lyonnais âgé de 42 ans souhaite se constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant sa fiscalité sur ses revenus. Il désire aussi préparer au mieux sa future retraite programmée certainement au minimum à 67 ans pour sa génération.
Il est marié, 2 jeunes enfants et son épouse ne travaille pas.
Son BNC est de 120 000 €, stable depuis 3 ans. Il a plutôt un profil prudent et conserve une certaine capacité d’épargne. Depuis l’âge de 35 ans il a ouvert une Assurance vie qu’il alimente mensuellement sur une base de 300 €. En outre il verse 300 € /mois sur une retraite Madelin depuis 2 ans.
Il décide d’investir dans un appartement Type 3 situé à Annecy, en finançant en totalité son acquisition avec un prêt sur 15 ans au taux de 2.50% (+ 0.30% d’assurance).
Le prix de l’appartement (+ stationnement) est de 280 000 € pour un loyer de 850 € /mois.
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans. De fait un peu plus de 50% de son bien est financé par les réductions d’impôts et les loyers perçus.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce Médecin.
A ses 67 ans, sa retraite (CARMF principalement) est estimée à 3 970 € net de prélèvements sociaux par mois. Il disposera par ailleurs de capitaux de 173 315 € (constitués de son Assurance Vie ), et d’un contrat Madelin qui complétera sa retraite à hauteur de 340 € par mois (rente viagère)
Son immobilier locatif PINEL lui rapportera à ses 67 ans, au minimum 850 € avant fiscalité, soit près d’un cinquième de sa retraite. De plus ce bien protège aussi son épouse qui ne travaille pas, en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Avec des revenus globaux, nets de fiscalité de près de 5 000 € net par mois ce Médecin et son épouse peuvent appréhender sereinement la retraite, d’un point de vue financier.
Points positifs :
- Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement.
- Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur
- Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais financer en grande partie par le locataire et l’Etat.
- Protéger sa famille en cas de décès
Mise en garde :
- Ne pas réaliser cet investissement uniquement pour la défiscalisation
- Valider l’emplacement pour :
- Le marché locatif : privilégier les offres avec une estimation de loyer fournit par une agence de gestion locative
- La valorisation du bien au terme.
- La mixité propriétaire occupant/locataire.